Acquisto della prima casa. Tra bonus, crediti deteriorati ed il c.d. Rendimento Etico.

Com'è noto ormai la pandemia da Covid 19 ha dato vita ad una delle peggiori recessioni di tipo economico dal 1870 ed aumentando drasticamente i livelli di povertà. 

Il solco procurato all'economia mondiale è profondo e l'occupazionalità ha subìto un cambio di rotta cedendo il passo a condizioni di lavoro insolite nonché a crisi in diversi settori. Per tale motivo si è reso necessario disporre misure di sostegno al reddito sia per le famiglie che per le imprese seppur non siano state in grado di sopperire alle conseguenze devastanti derivanti in termini di disoccupazione e di contrazioni dei mercati. 

Sul punto, il Fondo Monetario Internazionale ha previsto che quest'anno quasi 90 milioni di persone potrebbero scendere sotto la soglia di deprivazione estrema, cancellando tutti i progressi fatti negli anni precedenti, al fine di ridurre le disuguaglianze e la povertà.

Su queste premesse, sarebbe lapalissiano ipotizzare un anno disastroso anche per il settore immobiliare. Invece, in questo specifico settore l'andamento è stato differente in quanto il fenomeno Covid19 è riuscito a generare nuovi bisogni consentendo di rivedere le esigenze e le priorità e riportando il centro delle vite nella casa di proprietà. 

Nel giro di un anno la stessa casa ha cambiato rapidamente la propria destinazione d'uso divenendo un luogo di studio, di lavoro, di cucina e di tempo libero. Si sono manifestati, pertanto, nuovi ed inattesi modi di abitare.

Il periodo difficile non viene in soccorso chi abbia l'intenzione di procedere all'acquisto di un immobile. Tuttavia - ove per l'acquisto si abbia la possibilità di accedere ad un mutuo - si potrà sicuramente approfittare delle condizioni di mercato migliori di sempre, con tassi d'interesse molto bassi.

All'atto di acquistare un immobile, però, si devono tenere sempre a mente tutta una serie di considerazioni ed accortezze che non posso essere sottovalutate. Vi sono, infatti, tutta una serie di accorgimenti che meritano la dovuta attenzione.  

Il primo aspetto da considerare è che la casa acquistata non è rivendibile salvo nella misura in cui non siano trascorsi 5 anni dall'acquisto. Ebbene si. Rectius: vendibile è vendibile ma è fondamentale sapere che, in questo caso, l'Agenzia delle Entrate sicuramente provvederà a chiedere la restituzione di tutti gli sconti sull'IVA e di tutte le imposte di registro delle quali si sia usufruito al momento dell'acquisto.  

Chiarimenti sul punto. 

Nel momento in cui si procede all'acquisto della prima casa - con ciò intendendosi che il soggetto che procede all'acquisto non possiede altri immobili nello medesimo Comune e non è proprietario di altre abitazioni site in Italia per le quali abbia già usufruito di agevolazioni fiscali - è possibile richiede ed ottenere il c.d. bonus prima casa. 

Ma di cosa si tratta? Il bonus prima casa rappresenta la situazione in cui lo Stato viene incontro all'acquirente facendogli pagare meno tasse: infatti, nel momento in cui si acquista da un soggetto privato l'immobile è prevista un'imposta di registro che dal 9% arriva al 2%, mentre nel caso in cui si acquisti da un'impresa costruttrice l'IVA dal 10% scenderà al 4%. Al fine d'ottenere questa scontistica, sarà necessario eleggere la residenza - entro 18 mesi dall'acquisto - nel Comune nel quale si trova il nuovo immobile. Un'altra conseguenza positiva è che saranno scontati dalla dichiarazione del redditi gli interessi passivi del mutuo in banca per una percentuale pari al 19%. 

Ma ora parliamo del rovescio della medaglia.

Nel momento in cui si decide di usufruire del c.d. bonus prima casa è  necessario sapere che vige il divieto di vendere l'immobile nei 5 anni che seguono l'acquisto. Nel caso si decida di procedere comunque alla vendita,  dovranno essere corrisposte all'erario tutte le imposte scontate al momento dell'acquisto insieme ad una sanzione pari al 30%. 

Ma esiste un'eccezione: nel momento in cui si decida di vendere la casa prima della scadenza dei 5 anni - affinché si possano evitare le sanzioni ut sopra elencate - è necessario che ne sia acquistata un'altra entro l'anno e sia adibita ad abitazione. 

Un altro errore che si commette nel momento in cui si acquista un immobile, è quello di credere che lo stesso possa essere intestato a chiunque. 

La legge, infatti, stabilisce che esista una quota minima - la c.d. legittima - che deve necessariamente essere riconosciuta ai familiari più stretti (quali coniuge e figli). Chi ha una casa, quindi, deve per forza provvedere a dividerla tra tutti gli eredi legittimari, salvo che non siano compensati quest'ultimi con beni di altrettanto valore (e.g. titoli di credito o soldi liquidi). 

Per poter eccepire la donazione di una casa, sarà necessario attendere la dipartita del proprietario poiché, prima dell'apertura della successione, non è possibile procedere alla divisione del patrimonio.

Quanto sopra brevemente descritto, però, vuole fungere da apripista per un argomento molto interessante: quello relativo ai crediti deteriorati, intesi come valido strumento per fare lecitamente affari con il mercato immobiliare. Si tratta di un approccio innovativo. 

Sic et simpliciter: comprare case ad un ottimo prezzo per poi rivenderle allo scopo di trarne un profitto. 

Sulla questione le domande che sorgono spontanee sono le seguenti: chi sarebbe disposto a vendere immobili con un forte sconto diminuendone il valore? E dove trovare la liquidità per procedere all'acquisto?

Quanto alla prima domanda la risposta è nei crediti deteriorati, ovvero le case che stanno per essere vendute all'asta ma che sono bloccate prima che questo avvenga. Si procede all'acquisto dell'immobile nelle mani del proprietario in accordo con il creditore - solitamente rappresentato dalla banca - portando ad un azzeramento del debito. 

Ed i vantaggi che ne derivano sono molteplici. 

Innanzitutto il proprietario - nonché debitore - viene messo nella condizione di vendere la casa senza doverla svendere. Inoltre, la banca (o il creditore) si rendono disponibili a ribassare la propria pretesa creditoria avendo la certezza di rientrare anticipatamente e certamente della somma vantata nei confronti del debitore.  

Infine, quanto alla questione della liquidità quest'ultima non necessariamente deve riferirsi alla persona dell'acquirente esistendo diversi modi per attrarre capitale. Il metodo classico è rappresentato delle banche che finanziano l'acquisto di un immobile: certamente l'opzione più comune ma non sempre anche la più praticabile. 

Ecco qui l'alternativa: considerare gli investitori in cerca d'opportunità d'investimento. Per questo esistono piattaforme create ad hoc di crowdfunding adibite allo scopo: il c.d. Rendimento Etico che nasce con l'obiettivo di consentire a tutti di investire nel mattone per mezzo di una piattaforma online, che contemporaneamente aiuta coloro che versano in difficoltà economica. 

Sebbene il Rendimento Etico si prefigga di proporre operazioni a rischio ridotto, ogni operazione immobiliare comporta di per sé dei rischi impliciti, solitamente proporzionali al rendimento previsto. Non vi sono certezze che il capitale venga restituito, le società proponenti potrebbero non essere in grado di ripagare il debito, o un crollo improvviso del mercato potrebbe creare problemi.

Il Rendimento Etico si propone di ridurre al minimo tali eventualità selezionando operazioni che comportano un rischio ridotto, anche se ciò può significare una minore remuneratività. Allo stesso tempo però, questo significa anche che, soprattutto se si diversifica, ci sono basse probabilità di perdere l'intero capitale investito.

In ogni caso, come per tutte le operazioni immobiliari, è consigliabile informarsi dettagliatamente sulle opportunità prescelte, utilizzando anche valutazioni indipendenti e rating da parte di soggetti terzi. 

Abogado Sarah Silvestri
Immigration Attorney

"Esperti legali globali, pronti ad aiutarti in ogni aspetto della tua vita."